Condizioni di edificazione o MPZP? L'ubicazione dell'impianto di biogas nella pianificazione territoriale

L'impianto di biogas viene localizzato sulla base del piano regolatore locale (MPZP) e, se per il terreno non vige alcun piano, sulla base della decisione sulle condizioni di edificazione e sistemazione del territorio (WZ). La scelta del percorso dipende da ciò che il comune ha approvato per quel terreno; tuttavia dalla decisione ambientale e dai consensi relativi ai terreni agricoli dipende spesso più che dalla sola forma di localizzazione. Il presente articolo descrive la situazione di maggio 2021, mentre i cambiamenti successivi sono riassunti nell'aggiornamento.

Prima di tutto verifichi che cosa vige sul terreno

Il primo passo è ottenere l'estratto e la mappa del MPZP oppure l'informazione che il piano non esiste. Se il piano è in vigore, decide la destinazione d'uso dell'area: l'impianto di biogas rientra nelle zone in cui il piano ammette l'edificazione produttiva, di servizi di tale natura o direttamente le infrastrutture energetiche. La dicitura «aree agricole» senza l'ammissione dell'edificazione produttiva di norma esclude l'investimento, e la modifica del piano richiede molto tempo. Conviene inoltre controllare lo studio delle condizioni e degli indirizzi di sviluppo: se il comune prevede aree per impianti da fonti rinnovabili di potenza superiore a 100 kW, ne stabilisce la localizzazione proprio in tale studio.

Il percorso senza piano: la decisione sulle condizioni di edificazione

Se il piano non esiste, l'art. 61, comma 1, della legge sulla pianificazione e sistemazione del territorio elenca le condizioni che devono essere soddisfatte congiuntamente:

L'esenzione dal buon vicinato e dall'accesso alla strada deriva dall'art. 61, comma 3, per gli impianti di fonti energetiche rinnovabili ai sensi della legge sulle fonti rinnovabili (ustawa o OZE), tra i quali rientrano gli impianti di biogas. Si tratta di un'agevolazione, ma non di un «via libera»: l'autorità continua a verificare la conformità alle disposizioni specifiche e all'urbanizzazione, e i vicini possono essere parti del procedimento.

La decisione ambientale precede la WZ

La legge sulla valutazione di impatto ambientale (ustawa ooś) richiede che la decisione sulle condizioni ambientali sia rilasciata prima della decisione sulle condizioni di edificazione e prima del permesso di costruire (art. 72, comma 1). Per questo conviene avviare la procedura ambientale parallelamente all'analisi dell'ubicazione; abbiamo descritto i dettagli nelle guide sulla decisione ambientale e sul rapporto di impatto.

Terreni agricoli: il principale punto di rischio

Gli impianti di biogas vengono spesso pianificati presso le aziende agricole, su terreni agricoli. Il cambio di destinazione dei terreni agricoli a scopi non agricoli richiede un consenso ai sensi della legge sulla tutela dei terreni agricoli e forestali e, per le classi di bonità più elevate, la procedura è impegnativa. Nella WZ questa condizione è uno dei criteri per il rilascio della decisione. Prima di acquistare o prendere in affitto un terreno verifichi la classe dei terreni, il catasto e le regole per lo svincolo dalla destinazione agricola.

Distanze e molestie

Nel quadro giuridico del 2021 non esisteva una disposizione nazionale unica che fissasse una distanza rigida dell'impianto di biogas dagli edifici residenziali. Le limitazioni derivano dalle previsioni del piano, dalla decisione ambientale (odori, rumore, trasporto), dalle norme antincendio, dall'ATEX e dai requisiti tecnici per le costruzioni. Nella pratica i conflitti con i vicini sono uno dei principali motivi di ricorso, perciò odori e traffico dei camion vanno descritti già nella fase della domanda.

Che cosa fare per primo: lista di controllo

1. Ottenga l'estratto e la mappa del MPZP oppure confermi l'assenza del piano.
2. Verifichi le classi dei terreni e la necessità del consenso al cambio di destinazione.
3. Commissioni una valutazione preliminare per stabilire se il progetto sia soggetto a valutazione di impatto ambientale.
4. Valuti l'urbanizzazione: acqua, scarichi, strada di accesso, allacciamento di energia o gas.
5. Parli con il sindaco del comune del suo orientamento prima di presentare domanda di WZ.
6. Metta in sicurezza il titolo giuridico sul terreno (contratto preliminare con condizioni sospensive).

MPZP o WZ: che cosa è più vantaggioso per l'investitore

Per un terreno privo di piano la WZ è talvolta l'unica strada realistica. Quando il piano esiste e non ammette l'edificazione produttiva, la WZ non è disponibile, perché vige il piano: resta allora la richiesta di modificarlo.

La sequenza dei passaggi nella pratica

1. Analisi del piano, dello studio e delle classi dei terreni.
2. Consultazioni con il comune e colloqui preliminari con il gestore di rete sulla possibilità di allacciamento.
3. Scheda informativa del progetto o rapporto e decisione ambientale.
4. Domanda di WZ (o conferma della conformità al piano).
5. Progetto edilizio e domanda di permesso di costruire.

Una sequenza ben pianificata permette di evitare la situazione in cui la WZ ottenuta si rivela non conforme ai requisiti ambientali.

Parti del procedimento e proteste

Nel procedimento di WZ sono parti non solo l'investitore, ma anche i proprietari e gli utilizzatori degli immobili situati nell'area di influenza. Nella pratica sono loro a presentare ricorsi e reclami. Un'informazione trasparente su odori, traffico e rumore e gli incontri con i residenti prima della presentazione della domanda riducono di solito il rischio di controversie, anche se non sostituiscono la procedura.

Il presente testo ha carattere informativo e non costituisce consulenza legale; prima di una decisione di investimento o formale verifichi il testo vigente delle disposizioni e si rivolga a un avvocato o all'autorità competente.